2016年衡阳市中心城区房地产市场形势分析报告
房产置业
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admin
2019-02-12 09:33

  2016年1-12月份, 市中心城区累计批准预售商品房355.23万㎡,与去年同期相比增长5.81 %,其中批准预售住宅面积293.57 万㎡,与去年同期相比增长14.09 %。2016年我市房地产市场承受着巨大的库存压力,但市场对于新增供应的脚步却没有放慢,从数据可以看出,今年中心城区新增商品房市场供应量高于去年同期水平,批准预售商品房面积小幅增长,其中商品房住宅批准预售量的增幅较为明显。开发商对于调控政策的预期使得市场发展战略发生转变,不再严防死守,而是转守为攻。

  第四季度,中心城区市场批准预售面积同比增长7.19%,环比增长-10.80%,其中住宅同比增长8.14%,环比增长-9.44%。今年下旬为我市商品房新增供应的高峰期,第三季度供应量最大。一般来说,市场对商品房的新增供应有一定的周期性,我市中心城区在第三季度放量大增后,第四季度很难持续放量增长。在市场的大环境之下,第四季度我市中心城区商品房市场供应同比保持增长,但环比情况有所下降。

  划分城区来看,今年蒸湘区商品房新增供应面积占中心城区49.28%,其中住宅供应占比47.78%,蒸湘区占据中心城区房地产新增供应市场约一半。该城区去年新增商品房供应严重缩量,但为今年中心城区唯一新增商品房供应量同比保持增长的城区,其增长量扭转了整个中心城区商品房供应局面。石鼓区商品房新增供应面积占中心城区26.26%,其中住宅供应占比32.80%,为中心城区新增商品房供应量城区排行第二位。该城区虽然新增的商品房供应同比为负增长,非住宅新增供应量萎缩严重,但住宅供应同比增幅高达66.44%为各城区之最。雁峰区、珠晖区两城区商品房新增供应面积共占中心城区约24.46%,其中住宅供应占比为19.42%,同时结合上年度这两城区的数据来看,雁峰区已经连续两年商品房市场供应缩量,但今年的缩幅有所收窄;珠晖区今年商品房新增供应同比在各城区中缩幅最大。

  2016年1-12月份中心城区网上签约38195 套、面积420.01 万平方米、金额185.66 亿元,与去年同期相比分别增长21.10%、16.64%、15.68 %,其中住宅签约32233 套、面积378.43 万平方米、金额156.84 亿元,同比分别增长24.61%、22.62 %、32.68 %。今年上半年市场利好政策频出,契税新政、降准以及放宽的二胎政策给市场带来明显转变。从数据可以看出,今年我市中心城区的商品房销售全面回暖,各项销售同比指标得到稳定增长。政策环境的转变,也促使衡阳房地产市场以住宅“刚需”首套自住、改善自住为主导的需求格局更加明显。

  第四季度,中心城区商品房成交面积同比增长17.64%,环比增长60.35%,其中住宅成交面积同比增长24.69%,环比增长65.14%,四季度商品房市场销售翘尾收官。从今年各月销售数据看,上半年中心城区商品房销售走势相对平稳,下半年销售起伏稍大,今年市场成交量的最低值、最高值分别为下半年的7月份和10月份。

  划分城区来看,蒸湘区累计销售面积占中心城区的46.79%,在销售量上远远超出其他城区,为中心城区销售的主力区。该城区今年销售保持平稳增长,增速略超过去年水平。蒸湘区作为衡阳市的政治、金融中心,无论是生活环境还是区域配套已然比较成熟。据相关市场调查报告统计,该城区内品牌项目占全市近5成比例,成为诸多购房者的首选之地。今年该城区商品房的供给比例在销售比例之上,所以该城区市场销售份额短期内并不会下降。

  石鼓区今年市场销售成绩在中心城区中仅次于蒸湘区。该城区正处于房地产行业的发展期,已经连续两年为中心城区市场销售同比增速最快的城区。今年该城区商品房销售面积同比增长64.85%,其中住宅增长129.58%,同比增速远超去年水平。我市市委市政府构建“南工北旅”的城市规划以及其区域内崛起的松木经开区(工业新区),给整个石鼓区带来巨大的市场潜力。从近两年该城区的销售数据不难看出,这部分销售潜力在市场已经逐步释放。

  雁峰区为南城老城区,优质教育资源聚集、交通便利、人口稠密。政府城乡规划旨要重点振兴和改造该城区的老工业,使城区逐步实现以工业、居住、物流、服务等多项功能相配套的城区,该城区前几年房地产发展增长迅速,如今已经大盘林立房源充足。今年房地产市场全面回暖,但该城区商品房供需情况均出现缩量现象,成为中心城区中唯一销售同比呈现负增长状态的城区。

  珠晖区销量仍排在末位,在销售量上与其他城区相比仍然有较大的差距。从该城区销量的同比情况看,今年的销售量相比去年基本保持平稳的状态,增幅很小。珠晖区拥有酃湖片区优越的自然条件及武广新区的通达的交通优势,政府以此为契机欲将其打造成衡阳市的文化产业中心、国际商贸中心、旅游休闲中心、交通运输中心、高端居住区、高端商务区综合功能的城市新区。所以从长远的眼光来看,该城区未来房地产的发展前景仍值得期待。

  2016年1-12月份,市中心城区商品房供销比为0.85,商品房面积住宅供销比为0.78。相比上月末,中心城区商品房供销比值又有所增加。当下我市中心城区新房市场库存问题仍然存在,在此背景之下, 新建商品房供销对比值在1以下应属正常。从供销比值来看,今年以来市场总体库存消化量不到销量的两成,其住宅库存消化量约销量的两成。

  分城区来看,今年市场新增商品房供不应求的城区主要有蒸湘区、雁峰区、珠晖区,其库存情况也得到不同程度的下降,其中雁峰区供销比值最小,大幅低于市场总体是水平。石鼓区为中心城区唯一新增供销比值大于1的城区,该城区库存量虽然暂时未得到下降,但同时从侧面也说明了该城区的销售预期被市场所看好。

  12月份,市中心城区商品房面积供销比为1.15,住宅面积供销比为1.06,新增商品房市场仍处于供过于求的状态。下月将迎来市场返乡置业的高峰期,所以开发企业在年前持续放量,为抢占市场提前做准备。

  2016年1-12月份,市中心城区新建商品房住宅(套数)供销比为0.96,供应套均面积为95.2㎡,销售套均面积为117.4㎡,新增住宅供、销户型套均面积差距为22.2㎡,相比上月有所减小。目前中心城区市场销售仍以90-144㎡户型的库存消化为主。市场供应结构的改变直接影响着未来市场的销售格局,可见今后市场销售套均面积逐渐减小将是市场必然。

  从各户型供销结构来看,市场小于90㎡面积户型供销比值达2.06,比值相对上月继续减小,截止至12月底,该区间市场住宅库存量新增5289 套;144㎡以上户型在供销比仍为0.76;90-144㎡这个区间户型仍为市场库存下降率最快且库存消化量最多的区间,目前该区间共累计消化住宅库存套数5856 套,为刚性需求释放的主力区,其供应占比达到58.24%以上,销售占比达到73.89%以上。

  2016年1-12月份,新建商品房网上住宅签约均价为4144元/㎡,与去年同期相比增长9.07 %;非住宅签约均价为6931 元/㎡,同比增长-15.61 %。今年以来,全国楼市特别是一二线热点城市的房地产一路走高,这股涨价浪潮也蔓延至三四线年的住宅均价走势图可以看出,2016年衡阳中心城区住宅的价格基本在2015年的上方运行。同时,从今年衡阳中心城区各月商品房住宅均价对比情况来看,下半年衡阳市中心城区商品房价格出现普遍上涨,10月份住宅均价飙升到4696元/㎡,虽然高峰过后价格又有所回落,但仍保持在4200元/㎡以上运行。当前中心城区商品房市场竞争成交呈现“强者恒强”的局面,综合品质高、开发企业实力强的楼盘成为这股涨价浪潮中的先驱者,同时也是当前市场需求释放的主流对象。非住宅受成交类别的结构性因素影响同比波幅较大。

  分城区看,蒸湘区今年住宅均价在4000元/㎡以上,价格同比增涨4.84%,涨幅平稳。该城区作为中心城区房地产的先锋主导,成熟大盘汇集之地,均价在各城区中排行第二,相对靠前。珠江.愉景新城[]、珠江.愉景南苑[]、银泰.红城[]成为该城区住宅销售的典型代表项目,也是名副其实的主力大盘,其均价水平也成为衡量该城区价格走向的一个重要的风向指标。石鼓区以4602元/㎡的均价攀上历史高峰,为中心城区中住宅均价最高的城区,其住宅均价水平高出蒸湘区价格近600元/㎡,同时价格涨幅在各城区中也是最大的。石鼓区近两年房地产飞速发展,该城区为别墅项目和高端住宅及投资地产的聚集之地,华耀碧桂园·十里江湾(精装房)、雁栖湖.耀江花园[]、雅士林欣城[]别墅项目、cc城市中心大厦、崇盛国际中心[]公寓投资产品成为该城区高价背后的主要支撑。雁峰区今年以来的住宅总体均价未达“4”字开头,该城区作为南城老城片区,价格表现在各城区中一直保持中位。该城区内地段、产品、企业销售策略等因素带来的实际销售价差较大。据统计,该城区内均价在4000元/㎡以上在售的项目实属少数,大部分均价在3500-3700元/㎡左右,今年该城区内金钟.白沙新城(时代城)[]、珠江.云锦、雁城.国际公馆[]这三盘无论在销量上还是价格上表现均较出色,在一定程度上拉高了城区的整体均价。珠晖区住宅均价约为3800元/㎡,同比去年增长9.34%,但仍为中心城区价格的低谷区。珠晖区内“4”字以上的高档品牌大盘屈指可数,很大部分项目均价甚至在3300-3500元/㎡左右。

  2016年1-12月份,中心城区二手房住宅签约面积66.39万㎡与去年全年相比增长49.66%。第四季度,二手房住宅签约面积19.46万㎡,同比增长49.23%,环比增长60.03%。

  今年市场降低了二手房的购房成本,将二手房屋交易个人所得税核定征收率由3%暂时调至1%,个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税,这系列措施在市场取得明显效果。

  2016年1-12月份从成交面积上看,中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为5.70:1。我市房地产市场尚处于期房高速发展时代,二级市场活跃度虽然有所提升但增速远不及一级市场,新房、二手房市场发展不平衡现象仍将长期存在。

  第四季度,我市中心城区住房一、二级市场交易量对比值为6.33又扩大至6倍之上。衡阳正处于房地产市场快速成长期,新房的规模远超过二手房的规模,正是这一时期的房地产市场发展的主要特征。虽然今年二手房市场在政策的刺激之下有所爆发,但市场仍存在二手房交易缺乏监管、市场培育力度不够等问题。

  第四季度,中心城区办理抵押主要为现房抵押登记(包含了期房转现房抵押),预购商品房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的 53.78%,现房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的20.56%,在建工程办理面积占中心城区房地产抵押的25.66%。中心城区房地产抵押情况环比上季度,预购商品房面积、金额分别增长196.02%、261.64%;现房面积分别增长-66.84%、金额增长-0.24%。

  在中心城区化存库、促进发展背景之下,政府加大住房公积金和大金融信贷对购房需求的支持力度,公积金提高贷款额度、降低首套自住住房首付比例、支持父母为子女购房、子女为父母购房贷款、多次提取住房公积金等,同时加强商业银行对个人住房贷款的支持。从市场效果来看,中心城区今年预购商品房贷款、按揭业务得到明显提高。2016年12月份衡阳市中心城区预购商品房贷款、按揭共办理4114件,金额约130576.4万元,其中公积金、银行抵押贷款金额比例分别约占24.59%、75.41%,预购商品房公积金贷款金额同比增长70.06%,预购商品房银行按揭金额同比增长112.79%,市场预购商品房贷款业务以商业金融信贷为主。

  截止11月份,我市中心城区累计共完成房地产开发投资83.58亿元,与去年同期相比增长7.90%。11月完成开发投资13.91亿元,与去年同期相比增长1.75%。施工情况,今年截止至目前衡阳中心城区施工面积达到1535.10 万平米,同比增长8.09%;其中新开工面积达到355.91 万平米,同比增长7.21%。今年我市中心城区房地产呈现销售旺盛局面,现金流的快速回笼为房地产开发企业的后续发展提供强劲的资金保障。在面对高强的库存压力之下,中心城区房地产开发仍在艰难前行,截止至11月底衡阳市中心城区房地产开发投资得到平稳增长,施工面积、竣工面积也小幅上扬。