搞懂这20个置业新兴市场的问题2019年暴富有望了
房产置业
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admin
1970-01-01 08:00

  说起近些年东南亚房产市场的奇迹,想必大家脑海里一定会有菲律宾的名字。所以,海外置业必备的20个问题,我们将以菲律宾为例,一一说明。

  确实,近些年来,在大家把眼光放在英美澳、以及泰国、日本这些发展成熟的国家之时,菲律宾以迅雷不及掩耳之速,在几年内发生了重大的改变,GDP高速增长的同时,城市基建以及房产市场都高速的发展起来了。

  尤其是菲律宾马尼拉大都会,由于巨大的人口红利,超级繁荣的BPO服务业,高速发展的博彩业,众多大型购物商场、办公大厦的兴建等等因素,近些年来,“默默无闻”的菲律宾马尼拉大都会一跃成为全亚洲涨幅第一的城市,这让原本还在观望中的投资者们一下找到了投资的方向,菲律宾也再度让海外房产投资掀起了新的浪潮。

  那么想投资菲律宾房产需要了解哪些呢?今天,就给大家科普下,投资菲律宾房产,你都需要知道什么!

  A:当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口,是经济可持续发展的核心力量。汇丰银行预测到2050年,菲律宾将成为世界第16大,东南亚第一大经济体。同时,菲律宾拥有1000万海外务工人员,获得巨额外汇,而回国买房是首选的投资,内需充足。作为亚太重要的国际大都会,马尼拉住宅公寓紧缺,租金高,年租金回报高至6-10%,物业升值稳定。同时,菲律宾不到2%的华人,掌控了该国70%以上的经济,处于绝对垄断地位。

  A:自从16年10月以来,中菲关系重回正轨,17年来中菲关系逆势上扬,半年时间签署了价值150亿的22个合作项目,中国首次成为菲律宾最大的贸易伙伴。中国外交部新闻司司长陆慷表示:中方将继续深化与菲方的务实合作,也希望菲律宾在共建一带一路进程中扮演更加积极重要的角色。投资菲律宾,绝对不用担心政治环境问题!

  A:可以, 基本要求只需要护照,部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求,游客即可买房。

  A:根据当地法律,外国人只能购买公寓,不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续,也就是说和公寓楼一样有房产证,但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。

  A:菲律宾房子的西晒没有国内那么强。菲律宾纬度低,太阳出来得早,朝西的房子虽然有西晒,但是菲律宾太阳下山也早,尤其是雨季,一到下午就下雨,下雨过后就没太阳晒了,气温很适宜。就户型而言,在菲律宾Makati地区的公寓楼,以小户型偏多,即使大户型户型面积也偏小。

  A:菲律宾房产最值得投资的地区还是马尼拉。其金融中心Makati、新城区外国人聚居的地方BGC,以及几个发达的片区如MOA Complex、Ortigas这些地方均价已经达到2万以上。在黄金地段有很多30平米的小公寓,一套大概60万RMB左右。高端公寓的价格则更高,3万甚至4万的都有,如果楼盘是在马尼拉最好的位置,均价可达4万以上,并且房源也会极抢手。

  A:和国内的70年产权相比,菲律宾的房产时永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁,可以永久拥有。

  另外菲律宾的房产无公摊面积,购买面积为实际使用面积。这一优势很明显,也就是说菲律宾的80平方米,相当于国内的100平方米。

  A:可以从境外汇款给开发商,但是这样的成本比较高。所以,最好是在菲律宾本地银行开户付款。

  A:各个银行要求不一样。但是,护照和购房合同是各个银行都要求的。中国身份证、个人照片、工作和收入证明(中英文)、住址证明(水电费、银行账单、快递单)、入境签证页(大部分银行不承认过境签或美国等外国签证,尽管这些签证可以在菲律宾短暂逗留)等。

  A:在海外汇美元到菲律宾个人菲律宾披索账户时,银行按照收款 日当日汇率自动转成披索存入。对于非本人汇来的资金,菲律宾银 行要求收款人出具文件,以证明汇款人与收款人的关系。

  A:目前并没有买菲律宾房产就可以直接办理移民的规定,不过菲律宾有一个非常适合投资者的签证,那就是菲律宾退休移民项目(SRRV)?,SRRV旨在吸引国外人员来菲定居,只需要存款2万/5万美元美金至菲银行在菲的房地产,一人年满35岁,就可全家申请菲律宾退休移民署的SRRV- 特别退休移民。也就是我们常说的绿卡!您依然拥有自己的国籍,然后多了一个菲律宾永久居留的资格。

  第二,这里的地产开发商,很注重质量和细节。所以拿到手的房子质量一定过关,而且不会是毛坯房。有的项目还会有免费的精装修。

  第三,这里侧重社区的建设,一般的公寓周边,都会有优良的购物中心,医院,学校,电影院。公寓一般都带有游泳池,健身房,24小时保安,多功能中心等等。

  A:绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态,也就是说厨房的橱柜,抽油烟机,水龙头;天花板,地板;厕所的洗脸盆,下水道,马桶,淋浴都是开发商做好交付的,如果没有个人要求高要从新装修的情况下,买了家具家电即可入住。

  2、预订,选好房号之后就可以开始预定过程,一般是提交相关的资料和填写一些表格,并交定金(订金一般为5万比索,每家开发商的金额都不同,也会因房子大小而金额有差别。如果届时不买这个订金是不能退的)

  3、三十天内需要决定是否购买,如果要买的话,与开发商签订合同,并付款。付款方式:可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣),如果是预售房的线、交房。这个过程全部由开发商办理,所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

  A:菲律宾的贷款利率普遍在8-10%,所以投资房产的话,走贷款月供,成本高操作难,不建议。而有些项目虽可贷款,但实际是开发商提供信用贷,一般3-5年时间,但利率也会在8%以上,所以也不建议。

  A:大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池,健身房,儿童活动室,会客厅,多功能大厅,桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间,电影放映间,瑜伽间,台球桌,spa,图书馆,佣人定时打扫等服务。所有物业都是免费提供给业主使用(部分多功能厅要付费使用)当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞,水管破裂,更换灯泡之类的小维护问题。

  A:每个小区的物业费用都不一样,便宜的可能6-7块人民币每平方每个月,贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施,单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付,可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次,减免遗忘被罚的情况出现。

  所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右;而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。

  其次,若是出租物业以获取收入,那么需要了解到,菲律宾租金收入若高于PHP12,800 (US$272) 每月,就需要向政府缴纳12%的增值税。(此项费用通常由房客承担)

  A:菲律宾一手楼大多是期房,一般开发商实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等,余下的按照工程进度分期付款。现房的话,一般在交房时全款付清。

  一般个人的房屋出租,很少有人报税。根据目前情况,房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下,往往需要正式发票。这种情况下需要报税,纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。